La manutenzione degli ascensori è un’attività regolamentata e fondamentale per garantire la sicurezza degli utenti, l’efficienza degli impianti e la conformità alle normative italiane ed europee. In Italia si contano oltre 992.000 ascensori in esercizio, secondo dati CEN 2023, rendendoci il primo Paese in Europa per numero di impianti. La corretta manutenzione non solo evita fermi macchina e costi imprevisti, ma rappresenta un obbligo normativo.
Abbiamo chiesto a Zannino Ascensori, ditta specializzata nell’installazione e manutenzione di ascensori, di aiutarci a stilare una guida completa circa la manutenzione degli ascensori, approfondendo le normative vigenti, le diverse tipologie di intervento e le migliori pratiche per garantire sicurezza, efficienza e durata nel tempo degli impianti.
Perché la manutenzione degli ascensori è obbligatoria
Secondo l’Associazione AssoAscensori, in Italia circa il 60% degli ascensori in servizio non è dotato delle moderne tecnologie di sicurezza, rendendo la manutenzione regolare un elemento essenziale per garantire la sicurezza degli utenti. La manutenzione regolare consente di prevenire malfunzionamenti e garantire il corretto funzionamento dell’impianto nel tempo. Ogni impianto, per legge, deve essere mantenuto in condizioni di piena efficienza.
Rischi legati alla trascuratezza
Un ascensore trascurato può trasformarsi in un pericolo concreto per gli utenti. Guasti meccanici, blocchi improvvisi o cedimenti strutturali rappresentano solo alcune delle possibili conseguenze. Secondo Anie AssoAscensori, oltre 600.000 impianti installati in Italia risultano obsoleti o non adeguati agli standard di sicurezza attuali.
Conseguenze legali e responsabilità civili
Il responsabile dell’impianto (proprietario o amministratore) è tenuto a garantire la regolare manutenzione. In caso di incidenti derivanti da negligenza, si configura una responsabilità civile e penale, con sanzioni economiche e rischi giudiziari rilevanti.
Normativa sulla manutenzione degli ascensori
Le normative italiane ed europee disciplinano in modo dettagliato la manutenzione degli ascensori. Le fonti principali sono il D.P.R. 162/1999 (aggiornato dal D.P.R. 23/2017) che stabilisce che il controllo periodico deve avvenire almeno ogni sei mesi, e le norme UNI EN 81-20:2020 e UNI EN 81-50:2020. Durante ogni visita vengono controllati dispositivi di sicurezza, componenti meccaniche, porte e cabina.
Le UNI EN 81-20 definiscono i requisiti tecnici per la costruzione e l’installazione degli ascensori. Le UNI EN 81-50 regolano invece le verifiche e le prove su componenti di sicurezza e sistemi di sollevamento. Esistono anche norme specifiche sull’accessibilità e sulla protezione antincendio.
Ogni ascensore deve essere sottoposto a verifica biennale obbligatoria da parte di un organismo notificato, oltre alla manutenzione semestrale. Questi controlli certificano la conformità alle normative e devono essere documentati nel registro d’impianto.
Chi è responsabile della manutenzione dell’impianto
La manutenzione deve essere affidata a personale qualificato e autorizzato, ma la responsabilità giuridica resta in capo al proprietario o all’amministratore.
Chi gestisce l’immobile ha il dovere di:
- Affidarsi a una ditta abilitata
- Conservare i rapporti di manutenzione
- Consentire l’accesso agli impianti
- Intervenire tempestivamente in caso di segnalazioni
Solo aziende iscritte agli elenchi ufficiali e con tecnici abilitati possono eseguire la manutenzione. Queste ditte sono responsabili della manutenzione ordinaria, degli interventi correttivi, della redazione dei rapporti e della segnalazione di eventuali non conformità.
Tipi di manutenzione ascensori e differenze
La manutenzione degli ascensori si suddivide in diverse categorie, ognuna delle quali risponde a specifiche esigenze tecniche e operative. È essenziale conoscere queste tipologie per garantire un corretto approccio alla gestione degli impianti.
Manutenzione ordinaria: cos’è e cosa comprende
Si tratta della forma più frequente e programmata di manutenzione. Include tutte le attività ricorrenti finalizzate a mantenere l’ascensore in condizioni ottimali di funzionamento. Le operazioni comprendono la verifica dell’integrità meccanica, la pulizia accurata dei vani corsa, la lubrificazione delle componenti in movimento e il controllo dello stato delle funi, porte automatiche e freni. La manutenzione ordinaria ha lo scopo di prevenire anomalie e garantire continuità d’esercizio.
Interventi correttivi e straordinari: quando servono
Gli interventi correttivi si attivano quando si verifica un guasto o un malfunzionamento segnalato dagli utenti o rilevato dai tecnici durante le ispezioni. Questi interventi mirano a ripristinare l’operatività dell’impianto in tempi rapidi. Diversa è la manutenzione straordinaria, che si applica quando sono necessarie modifiche strutturali, sostituzioni complesse di componenti fondamentali (come schede di controllo, motoriduttori, pompe idrauliche) o aggiornamenti normativi.
Casi speciali di manutenzione straordinaria
Alcune circostanze richiedono un approccio straordinario anche in assenza di guasti. Ad esempio, in seguito a lavori edili che interessano la struttura dell’edificio, al cambio di destinazione d’uso dell’immobile o nel caso si voglia modernizzare l’impianto per renderlo più efficiente e sicuro. In questi casi la manutenzione assume un valore strategico per aumentare il valore dell’immobile e migliorare la qualità della vita degli utenti.
Fasi operative della manutenzione ascensori
Ogni intervento di manutenzione è strutturato in più fasi sequenziali, progettate per garantire un controllo completo dell’impianto e il suo ripristino in condizioni ottimali. L’approccio metodico seguito dai tecnici specializzati consente di individuare e risolvere anomalie prima che evolvano in problematiche più serie.
Controlli iniziali e test di sicurezza
La prima fase prevede un’ispezione visiva e funzionale dell’intero impianto. Il manutentore verifica lo stato dei componenti principali, come cabina, contrappeso, vano corsa e quadro elettrico. Vengono effettuati test sul sistema frenante, sul funzionamento dell’allarme, del limitatore di velocità, del dispositivo paracadute e dell’illuminazione di emergenza. L’obiettivo è garantire che ogni elemento risponda ai parametri di sicurezza previsti dalla normativa.
Pulizia e lubrificazione delle parti
Una volta completati i controlli iniziali, si passa alla pulizia approfondita di cabina, vano corsa, macchinari e locali tecnici. I residui di polvere e olio, se non rimossi, possono accelerare l’usura delle componenti. Le parti mobili vengono lubrificate con prodotti specifici, in base al tipo di impianto, per ridurre l’attrito e prevenire il degrado meccanico.
Riparazioni e sostituzioni programmate
Durante la manutenzione possono emergere segnali di usura o danneggiamenti. Il tecnico esegue quindi piccole riparazioni immediate o pianifica sostituzioni preventive di componenti che, pur funzionanti, mostrano segni di degrado. Questa fase è essenziale per garantire l’efficienza dell’impianto nel lungo periodo, evitando costosi guasti futuri.
Report tecnico e aggiornamento documenti
A conclusione dell’intervento, il manutentore compila un registro delle operazioni eseguite, inclusi i risultati delle verifiche e gli eventuali interventi eseguiti o pianificati. Il documento viene firmato e archiviato, restando a disposizione dell’amministratore e degli enti ispettivi. Il registro di manutenzione aggiornato rappresenta una garanzia legale e uno strumento di tracciabilità essenziale.
Vantaggi di una manutenzione costante
Programmare in modo puntuale la manutenzione degli ascensori porta benefici tangibili per la sicurezza, l’economia di gestione e l’esperienza d’uso. L’impianto diventa più affidabile, efficiente e longevo, con impatti positivi su utenti, amministratori e proprietari.
Maggiore sicurezza per gli utenti
Un impianto sottoposto a manutenzione regolare riduce significativamente il rischio di incidenti, blocchi improvvisi o comportamenti anomali. L’efficacia dei dispositivi di sicurezza viene costantemente verificata, offrendo maggiore tutela per i passeggeri e per i tecnici che operano sugli impianti.
Minori costi a lungo termine
La manutenzione preventiva consente di identificare tempestivamente piccole anomalie prima che si trasformino in guasti costosi. Interventi mirati e programmati riducono la necessità di riparazioni urgenti, abbattendo le spese straordinarie e ottimizzando il budget condominiale o aziendale.
Meno guasti e più affidabilità
Un ascensore ben curato garantisce continuità di servizio, minimizzando i tempi di fermo. Gli utenti possono contare su un impianto sempre operativo e performante. L’affidabilità dell’impianto è un fattore chiave anche per attività commerciali, alberghiere o sanitarie, dove l’ascensore rappresenta un servizio essenziale.
Incremento del valore immobiliare
Un impianto moderno, efficiente e sicuro rappresenta un valore aggiunto per l’edificio. La manutenzione regolare è un indice di cura e responsabilità nella gestione dello stabile, elemento che può influenzare positivamente il valore di mercato dell’immobile.