Negli edifici condominiali piccoli sembra essere di tendenza applicare l’autogestione amministrativa, come previsto dall’art. 1129 c.c. per quelli con meno di otto proprietari, che quindi possono essere gestiti senza l’amministratore.
Sono davvero tanti i condomini che preferiscono organizzarsi, in via amichevole, nominando un referente interno che si occupi della gestione condominiale. Tuttavia, è necessario conoscere quali sono i requisiti e i compiti che tale gestore deve avere ed effettuare per gestire al meglio il condominio.
Che cosa fa un amministratore di condominio
L’amministratore di condominio svolge la funzione legale di rappresentante dei condomini nei rapporti interni ed esterni. Con l’entrata in vigore della legge n. 220, può diventare amministratore di condominio solo chi possiede determinati requisiti, descritti nel cfr. art. 71-bis disp. att. c.c.
I requisiti principali da avere per diventare un amministratore di condominio sono l’assenza di condanne penali, di protesti e di istruzioni ed una formazione periodica. In qualsiasi caso, è possibile richiedere informazioni e rivolgersi ad uno studio di amministrazione condominiale.
L’amministratore di condominio può essere nominato dall’assemblea o dall’Autorità Giudiziaria, dura in carica un anno con proroga automatica in caso di mancata revoca. Questa può essere effettuata dall’assemblea ed in alcuni casi dall’Autorità Giudiziaria.
I compiti dell’amministratore sono vari e indicati in modo dettagliato negli artt. 1129-1130 c.c.
I più importanti sono, senza dubbio, la convocazione delle assemblee quando dovuto e quando richiesto, far osservare il regolamento di condominio, garantire a tutti i condomini il miglior godimento ed uso dei beni e servizi comuni, riscuotere i contributi ed erogare le spese necessarie alla gestione delle parti comuni, compiere le attività fiscali, tenere i registri da conservare per legge e presentare all’assemblea il rendiconto di gestione.
Come diventare amministratore interno di condominio
La mancanza di un amministratore esterno ad un condominio con meno di 8 proprietari, non fa venir meno le responsabilità civili e penali collegate alla figura di amministratore di condominio.
Come dichiarato dall’Agenzia delle Entrate, anche in mancanza della nomina di un amministratore, le ritenute devono essere effettuate da uno dei condomini che dovrà presentare i modelli 770 e Certificazione Unica con il relativo codice fiscale da comunicare ai fornitori per l’emissione della fattura.
Il comma 2 dell’art. 71 bis prevede la possibilità di amministrare un condominio senza il conseguimento del diploma di scuola media superiore ed il corso di formazione iniziale, nel caso in cui “l’amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile”, ovvero dalle persone proprietarie di una porzione immobiliare nell’ambito dell’edificio condominiale. Tuttavia, l’inquilino deve frequentare un corso di formazione iniziale e corsi di formazione periodici come un amministratore esterno.
L’inquilino addetto all’amministrazione di condominio, senza i requisiti appena citati, è chiamato “Amministratore interno con licenza di incompetenza”.
Visti i numerosi compiti da dover rispettare per una gestione efficace del condominio e le difficoltà amministrative a cui si va incontro, anche se non è obbligatorio per legge, si consiglia di richiedere un amministratore di condominio esterno anche per i condomini con meno di 8 proprietari al suo interno.