La proposta di acquisto di un immobile, vincolata all’accensione di un mutuo è certamente una tematica molto importante dal punto di vista immobiliare.
Supponiamo che, dopo una lunga ricerca, si sia riusciti a trovare l’appartamento che fa al caso nostro e lo si voglia acquistare, evitando di correre il rischio di essere preceduti da altri potenziali acquirenti. In questo caso, la prima cosa che bisogna fare è redigere una proposta di acquisto, forse la prima vera azione da compiere, nel momento in cui si è decisi ad acquistare un determinato immobile.
Si tratta di un documento davvero necessario, dal quale potrà, in seguito, scaturire un iter di svolgimento della transazione immobiliare.
Ma cos’è la proposta di acquisto?
Si tratta di un atto che precede la sottoscrizione del compromesso (ossia il contratto preliminare), al quale andrà poi a seguire l’atto notarile di acquisto definitivo.
Tale documento risulta essere necessario per la definizione dell’intero processo di acquisto di una casa, in quanto all’interno di esso dovranno essere inseriti tutti i termini che ritroveremo, successivamente, nel compromesso, oltre che nell’atto di vendita.
In esso è necessario stabilire, innanzitutto, una serie di parametri fondamentali come:
- prezzo di acquisto;
- modalità di pagamento;
- tempistiche per il completamento dell’iter.
Se la proposta di acquisto è realizzata nel modo corretto, quello che vi ritroveremo al suo interno sarà una proiezione di ciò che sarà presente anche negli altri due atti, precedentemente citati. Proprio per questo è necessario che tale proposta di acquisto sia assolutamente chiara, comprensibile e dettagliata. Non dimentichiamo che all’interno di tale proposta dovranno essere citate, tra le condizioni, il prezzo e la modalità di pagamento.
Sappiamo che è estremamente probabile che tra le varie modalità si stabilisca che tale proposta potrà essere “vincolata all’approvazione del mutuo, da parte della banca”. In questi casi sarà molto importante fare in modo che la proposta sia corretta e corredata di tutte le informazioni necessarie, onde evitare che si possa incorrere in danni anche di tipo economico.
Cosa intendiamo per contratto di acquisizione immobile vincolato al mutuo
Come abbiamo detto, questa forma contrattuale si dice vincolata all’approvazione del mutuo. Per comprendere meglio il significato, dobbiamo considerare l’articolo 1353 del Codice Civile, relativo alle condizioni contrattuali. In esso si afferma che “Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto“. La condizione, o vincolo, che viene inserito all’interno del contratto, può essere di diversa natura.
Nella fattispecie, possono essere inserite delle condizioni:
- sospensive;
- risolutive;
- miste;
- potestative;
- affermative;
Nel caso di una proposta di acquisto vincolata al mutuo, sussistono due condizioni in particolare; quella sospensiva e risolutiva. A questo punto è necessario comprendere a pieno quali sono le differenze tra la sospensione e la risoluzione di un contratto.
Proposta di acquisto vincolata al mutuo: differenze tra le due condizioni presenti
La nostra proposta di acquisto vincolata al mutuo potrebbe essere realizzata applicando una condizione sospensiva. In questo caso gli effetti del contratto si considerano, per l’appunto, sospesi fino al verificarsi di un determinato evento.
Nel caso in cui la condizione applicata sia risolutiva, il contratto diventerà già efficace, salvo rischiare l’annullamento nel caso in cui le condizioni poste in partenza come risolutive, vadano a verificarsi realmente. Questa differenza è importante, in particolar modo se desideriamo sottoscrivere una proposta di acquisto vincolata al mutuo.
Nel caso in cui vi siano delle clausole risolutive, questo accordo produrrà immediatamente degli effetti, e andranno a decorrere tutti i termini stabiliti per contratto, come quelli relativi al:
- versamento della caparra;
- versamento della provvigione spettante all’agente immobiliare.
Questa spesa sarà dovuta, poiché, per nostra decisione, il contratto è già efficace a tutti gli effetti, avendo posto delle condizioni risolutive (ritenendo l’affare concluso, bisogna concedere una percentuale all’agenzia immobiliare che si è fatta carico dell’intero iter di mediazione, come affermato dal sito CasaImmobiliare Grosseto in questo approfondimento relativo alla provvigione immobiliare.
Quale tra le due forme di condizione è la più conveniente, in questo caso?
Nel caso di una proposta di acquisto vincolata al mutuo, puntare su condizioni sospensive è, probabilmente, la cosa migliore da fare (anzi, un buon agente immobiliare vi consiglierà sicuramente di optare per questa soluzione). Ciò vuol dire che tale tipo di condizione dovrà essere specificata in modo estremamente chiaro all’interno della proposta.
Quindi, allo stesso tempo, dovremo specificare senza ombra di dubbio, che il contratto si “ritiene sospeso” fino a che non verrà approvata la nostra richiesta di mutuo. All’interno della proposta andremo, quindi, ad inserire correttamente tutta una serie di dati estremamente rilevanti, come ad esempio:
- i dati della banca al quale ci andremo a rivolgere per la richiesta di mutuo;
- l’importo del mutuo che verrà richiesto;
- una tempistica certa, riguardo al rilascio di questo mutuo.
Tali informazioni sono fondamentali, in quanto, qualora non potessimo procedere oltre, la nostra decisione di non acquisto dell’immobile non andrà a valere come condizione sospensiva.
Ma quali sono queste condizioni sospensive, che potrebbero far venire meno la nostra volontà di acquistare quel determinato immobile?
Ad esempio, la banca potrebbe:
- non concederci il mutuo (quindi avremo un documento redatto dalla banca che afferma proprio questo);
- concedercelo ma ad una cifra inferiore rispetto a quella inserita all’interno della nostra proposta;
- applicare tempistiche per l’approvazione del mutuo che risultano essere troppo lunghe.
Nella proposta con condizione sospensiva, finché questa rimane attiva:
- il venditore è tenuto a non proporre più in vendita l’immobile;
- anche l’agente immobiliare sarà tenuto a non chiedere la sua provvigione, fino a che non si verificherà realmente l’evento sospensivo.
Conclusioni
Di conseguenza, evitiamo sempre di effettuare una proposta di acquisto vincolata al mutuo che preveda delle condizioni risolutive. Difatti, non bisogna mai essere certi sul fatto che la banca andrà a rilasciarci il mutuo (cosa che, difatti, non accade così frequentemente).
Come abbiamo visto, l’applicazione di una condizione risolutiva andrà a generare effetti immediati sul contratto (che diventerà, quindi, efficace), rischiando di avere delle conseguenze di perdita economica, come:
- perdita della caparra versata;
- pagamento dell’agente immobiliare (che a quel punto poco importerà se la banca ha deciso di non accettare la nostra proposta di mutuo, ma vorrà comunque i suoi soldi).
Puntiamo quindi con sicurezza su una proposta immobiliare con condizioni sospensive, e saremo senza dubbio più tutelati, sotto ogni punto di vista. In quel caso anche l’agente immobiliare stesso sarà spronato a far si che possiate ottenere il mutuo e quindi far scattare solo allora quelle condizioni tali da rendere efficace il contratto.
Un consiglio? Valutiamo preliminarmente con la banca quali e quante sono le possibilità che si possa accendere un mutuo con quell’istituto (o quanto mutuo potremo avere), per cercare solo successivamente l’immobile adatto alle nostre esigenze.
Sempre meglio sapere quale sarà la disponibilità di mutuo preventivamente, prima di andare a cercare una casa che, magari, ha un valore di mercato doppio rispetto alla parte di mutuo che potrà essere realmente coperto.